Impuesto inmobiliario urbano: hacia una mayor progresividad

Por Agustín Lódola (*)

El impuesto inmobiliario urbano tiene históricamente en la provincia de Buenos Aires un diseño progresivo: las alícuotas son crecientes en función de la valuación fiscal del inmueble.  Las mismas varían entre 3,8 por mil para las casas de menor valuación hasta 13,5 por mil para los inmuebles de más de un millón de pesos. La mayor parte de las partidas inmobiliarias urbanas de la provincia tienen una alícuota de 4 por mil y la alícuota promedio es del 6 por mil.

Que dicha progresividad sea efectiva depende de que las valuaciones estén actualizadas y que la escala de alícuotas se aplique. Cuando se pone en vigencia el revalúo en 2007, se actualizan las valuaciones pero se reduce su impacto afectando la progresividad original del impuesto.

Desde 2009 y tras objetivos de equidad, se eximió del impuesto inmobiliario urbano a casi un millón de partidas, cuya valuación fiscal fuera menor de $25.000.

Pero todavía quedaban dos debilidades para alcanzar esa equidad: por un lado los valores del revalúo no reflejan totalmente los del mercado: hoy cada inmueble tiene una valuación fiscal que es sólo el 25% del valor de mercado. Esto hace que el 73% de los inmuebles provinciales esté valuado en menos de $100.000. Adicionalmente se mitigó en aquella oportunidad el impacto estableciendo una base imponible (sobre la que realmente se aplican las alícuotas) del 60% del valor fiscal, que en 2009 pasó a ser del 80%.

Pero el problema mayor son las inequidades que surgen del tope, ya que el mismo produce que la escala real se aparte del diseño original. De esta forma viviendas de menor valor pueden terminar pagando una alícuota implícita que las de mayor valor.

En un contexto económico sumamente propicio generado por este modelo nacional de desarrollo con inclusión social, se decidió fortalecer el impuesto poniendo plenamente en vigencia la progresividad que el mismo persigue. Para ello la ley impositiva 2011 establece la eliminación de los topes y eleva la relación base imponible/valuación fiscal desde el 80% al 90%.

Los extremadamente bajos valores que se pagan por el impuesto inmobiliario obligan a evaluar la medida en función de valores absolutos y no en porcentajes de variación. De esta forma:

• el 62% de los propietarios de la provincia (3,1 millones de partidas)  recibirá un incremento menor a 50 pesos por año ($4 por mes).

• un 28% (1,4 millones de partidas) los incrementos rondarán entre $50 y $200 por año;

• el 10% restante (500 mil partidas, cuyas propiedades valen en el mercado $1 millón) pagarán un adicional mayor a $200 por año.

Lo importante es que todos tributarán de acuerdo a la alícuota establecida en el diseño progresivo del impuesto, y de esta forma se logra que el financiamiento de las erogaciones públicas sean solventadas en mayor medida por los que mayor capacidad contributiva tienen.

La legislatura acompaño esta reforma aprobando la Ley Impositiva 2011 por unanimidad.

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(*) Director Provincial de Política Tributaria